Reklamasjonsfrister ved kjøp av fast eiendom - ofte mye lengre enn fem år.
16. september 2024
Vi har tidligere skrevet at reklamasjonsfrist for håndverkertjenester ofte kan være mye lengre enn fem år. Det samme gjelder ved kjøp/salg av fast eiendom - og spesielt etter bustadoppføringsloven som vi ser på i dette innlegget. Vår erfaring er at kompetansen om dette er manglende - selv blant jurister. Standardkontrakter som benyttes ved eiendomstransaksjoner gjør det ofte ikke lettere - snarere tvert i mot idet disse kontraktene gjerne ikke inkluderer opplysninger om mulig kravsfremsettelse senere enn fem år etter overtakelse. Og spør man utbygger om hjelp etter fem-års-fristen er utløpt, vil man i regelen bli orientert nettopp om at fristen er utløpt.
Byggtekniske feil vil langt raskere enn mange tror kunne rammes av bestemmelsen om grov uaktsomhet i bustadoppføringsloven § 30. Ved utvist grov uaksomhet gjelder ikke de ordinære reklamasjonsreglene, som forutsetter at reklamasjonen har skjedd både "innan rimeleg tid" og innenfor fem år etter overtakelse. Foreldelsesfristen vil likevel løpe. Foreldelsesfristen er normalt 3 år, men kan bli opptil 13 år. Foreldelsesfrist utover 3 år forutsetter at fristavbrytelse skjer innen et år etter "fordringshaveren fikk eller burde skaffet seg" nødvendig kunnskap, jfr. foreldelsesloven § 10. Reklamasjon til utbygger er ikke tilstrekkelig for å avbryte foreldelsesfristen (men man bør uansett reklamere snarlig). Foreldelse avbrytes normalt ved at det tas rettslige skritt.
Teori og rettspraksis viser at dersom mangelen skyldes at for eksempel en utbygger har opptrådt markert avvikende sammenlignet med det som følger av forsvarlig håndverksmessig praksis, vil dette relativt raskt bli ansett som grov uaktsomhet. Momenter som ofte trekkes frem i en helhetsvurdering er om utbyggers arbeider er i strid med lover/forskrifter/anbefalinger, skadepotensiale og omfang. Et eksempel er en dom fra Frostating lagmannsrett fra 2013. Gulv i leiligheter i et nybygget borettslag var lagt feilaktig og medførte gulvknirk som var en funksjonsfeil. Boligene ble overtatt i 2007/2008 og reklamasjon fra borettslaget i 2011 var ikke innenfor kravet til "rimeleg tid". Fordi gulvenes knirking var forårsaket av grov uakstomhet, var imidlertid kravene fremdeles i behold.
Denne delen av av jussen bør håndteres av advokat/er som arbeider mye med slike saker. Det er lett å trå feil. Det kan bli svært kostbart hvis kompetent juridisk bistand ikke kontaktes tidlig i prosessen. Dette gjelder enten du har kjøpt en enkelt bolig, eller du kanskje sitter i styret i et borettslag eller eierseksjonssameie der byggtekniske mangler kan være potensielt spesielt omfattende. De fleste, både borettslag, eierseksjonssameier og enkeltpersoner, har rettshjelpforsikring som del av sin innbo/bygningsforsikring, som dekker en del av utgifter til juridisk og sakkyndig bistand. Bruk den!
